来自重点报道:未来的恶劣天气?只要你准备好了,就不用费力

买房时如何检查洪水风险

与能够评估洪水风险的专业人士合作,帮助您决定您的承受能力。

淹水的客厅里有一把古董椅子
图片:亨利克·索伦森/ Getty

你已经找到了完美的家——阳光明媚的厨房、数量合适的浴室和一个美丽的大院子。然后有人提到了该地区的一个洪水案例——远离任何主要水体。你开始怀疑,我梦想中的家园是否有遭受洪水破坏的危险?

事实上,购房者需要注意他们的洪水风险和防洪的需要。所有的购房者。正如联邦应急管理局的情况介绍所说,“任何可能下雨的地方,都可能发生洪水。”

突如其来的洪水给Mabél Guzmán带来了重大问题,他是Coldwell Banker Realty的经纪人,也是全国房地产经纪人协会(National association of REALTORS) 2020年的协会事务副主席beplay安全么®“我搬进了一栋连洪水区都不近的联排别墅,不需要洪水保险,”她说。“我在那里住了五年多,没有洪水问题,直到一场暴风雨造成了如此多的洪水,我们不得不更换火炉。此外,联邦应急管理局必须提供帮助,每个受影响的房主都收到了2000美元。”

高风险洪水地区以外的业主向国家洪水保险计划(五分之一!)提交了超过20%的索赔。此外,他们还获得了三分之一的联邦洪水灾害援助。

但是你的房地产经纪人和其他资源可以帮助你联系洪水风险专家。他们可以评估特定财产的洪水风险,并让你更清楚地认识到你能承受多大的风险。

如何评估房屋的洪泛区及洪水风险

如果你开始你的家庭搜索realtor.com,你会发现洪水风险信息包含在一些清单中。具体来说,你可能会在主页照片和地图下面看到这样的链接:

包含自动生成的图形用户界面说明的图片

这个链接显示了来自两个洪水风险工具:联邦应急管理局洪水图和洪水因子。

FEMA洪水图评级使用字母表示风险等级:

  • A或V-高风险洪水区
  • B、C、X为中、低风险区域
  • D-尚未绘制地图的区域,因此风险未知

如果你很勇敢,你可以访问联邦应急管理局洪水地图服务中心用于地图和数据。但是联邦应急管理局的信息并不是随处可见的,而且每5到30年才更新一次。此外,它没有考虑远离主要水体地区的降雨量。事实上,翻译联邦应急管理局数据的最佳人选是你所在城市或城镇的河漫滩管理者。(下面有更多内容。)

由非营利组织第一街基金会(First Street Foundation)开发的洪水因素评级系统,以1到10为标准:

  • 1 -最小风险
  • 2-轻微风险
  • 3到4 -中度风险
  • 5至6-重大风险
  • 7至8-严重风险
  • 9至10-极端风险

更为消费者友好的洪水因子网站允许您按物业地址进行搜索。您可以看到该地产的航空图像和解释总体洪水风险的摘要。你也可以阅读洪水的来源,如降雨和历史信息。鉴于其新颖性,该数据库每季度都在不断发展和更新。

您的代理可以帮助提供洪水信息

虽然不是洪水地图专家,但你的房地产经纪人是一个知识渊博的合作伙伴。代理商可以提供相关的市场和库存信息。坦白你能接受的洪水风险有多大,是否需要联系洪水专家。然后,你们可以一起满怀信心地寻找梦想中的家。

你当地的洪泛区管理员能提供什么帮助

一旦你对你感兴趣的房产有了洪水风险的意识,下一步可能是咨询你当地的洪水平原经理。国家洪水平原管理协会(Association of Floodplain Management)的执行董事查德·伯基尼斯(Chad Berginnis)说,他们接受过培训,为消费者解读联邦应急管理局(FEMA)的洪水地图,并回答与洪水风险有关的问题,这些服务是免费的。

如果联邦应急管理局的洪水地图和洪水因子都显示你的洪水风险很高,而且洪水控制是一个问题,那么这一步是一个特别好的主意。但是,即使其中一个显示出中等风险,洪水平原经理可能会建议你去找一位信誉良好的保险代理人。在高风险地区以外,洪水保险很便宜。为了内心的平静,付出这样的代价也许是值得的。

当地的河漫滩管理者也可以提供可能不在联邦应急管理局地图上的资源。资源包括关于已知洪水灾害的历史报告和当地信息。而且,Berginnis说,他们甚至可以回答一些基本的保险相关问题。一个可能是你未来的家是否会落入特殊洪涝危险区.

联邦应急管理局将SFHA定义为有特殊洪水危险的地点。如果你对这些地区的房子感兴趣,联邦法律可能会要求你购买洪水保险。

对于SFHA的房屋,洪水平原管理者也可能有一份海拔证书。如果你被要求购买洪水保险,你可能需要一个EC。EC记录了房屋的高度,并让泛滥平原管理者在大洪水期间将建筑的高度与估计的洪水高度进行比较。

联邦应急管理局建议雇佣一名有执照的土地测量师国家专业测量师协会创建EC。漫滩管理者将免费提供EC,但持照土地测量师将收取费用。费用从平均600美元到2000多美元不等。

你的州漫滩管理办公室可以帮助您与当地泛洪区经理联系。

请向你的保险代理人咨询洪水风险

你可能会想向你的保险代理人了解你的洪水风险。如果你在高风险地区寻找,这一点尤其正确。即使是在中到低风险地区,抵押贷款机构也可能要求你买洪水保险保险信息研究所的发言人说。

这位发言人补充说,你的标准房主保单不会提供洪水保险。“保险范围可从全国洪水保险计划以及一些与NFIP合作的私营保险公司。

洪水保险费用平均每年700美元。但根据您的风险区域,保费可能会高得多。除NFIP外,还提供私人市场保险选项。这两种保险都将提供房屋结构损坏保险。您还可以购买个人财产保险。

III的发言人建议与你的保险代理人分享你的联邦应急管理局洪水地图和EC。你也可以要求现在的房主直接向NFIP申请该房产的索赔历史。

这个NFIP保险提供商定位器可以帮你找到附近的供应商。

你的家庭检查员可以提供线索对洪水风险

当你准备接受家庭检查,你会想和一个有经验的房屋检查员一起工作。密切注意线索。询问检查人员是否使用湿度计或是否有过水浸的经验。房屋检查员、美国房屋检查员协会2021年会长布鲁斯·巴克(Bruce Barker)表示,地下室或爬行空间的水管,或者墙后散发出的霉味,都可能是房屋被洪水淹没的信号。

然而,他表示,一次房屋检查可能并不能说明一切。“如果该地区已经修复,洪水的破坏可能隐藏在墙后。这样一来,损害就“超出了范围”。’房屋检查员无法查看,因为他们只做目视检查。”

检查t卖方关于洪水风险的披露

一旦你认真对待一个家,你将有另一个机会了解更多关于它潜在的洪水风险。所有州都要求卖方披露房屋被洪水破坏的信息。但这取决于你所在州的法律,卖方可能还必须填写一份披露表。这可能包括关于洪水的声明。

例如,在伊利诺伊州,卖方必须在州披露表格上填写所有适用项目。这包括关于水的问题。在加州,如果房产位于特别的洪水危险区,卖家必须注明。

佐治亚州不要求卖方提供标准表格,以进行与洪水相关的具体披露。但州政府确实要求卖方将房屋中任何已知的重大缺陷告知买方。这可能包括洪水造成的损失。

你的代理人是披露表格和后续问题的极佳资源。例如,你可以询问是否应该咨询洪水专家,对物业进行特定的风险评估或检查。

正如血压测试不能明确预测特定疾病一样,洪水来源也不能准确预测房屋的洪水警报。但如果你对房屋进行一些研究,如果洪水是一个问题,请你的代理人联系洪水风险联系人,你就更有可能做出明智的决定。

凯瑟琳·梅西克

凯瑟琳·梅西克她写了很多关于房地产的话题,特别强调监管问题。她一直最喜欢的房子仍然是她长大的农场房子,她喜欢在电影和电视节目中看到“著名”的房子。