重点报道:准备关门

关闭:如何密封自制购买交易

签署那个文书工作。写下这些检查。得到那些钥匙!

关闭成本说明
图片:Houselogic.

结束。这一切都归结为此。盛大的决赛。一旦你有钥匙,房子就是你的。(提示:空气喇叭声!)

走了这么远,干得不错。你都快成房主了!我们来回顾一下你在冲过终点线时可能会遇到的一些问题。

“关闭”是什么意思?

近距离或结算是当您签署最终所有权和保险文书工作并获取家庭密钥时。

从技术上讲,交易结束的过程始于你签署了一份买卖协议。该协议应明确规定截止日期。通常情况下——从签署日期到截止日期——截止时间为4到6周。在此期间,购买资金被持有第三方托管在那里,你的钱是beplay无法取款安全的,直到交易正式完成。

什么是闭幕式披露?

贷方必须向借方提供一份闭幕披露,或CD,至少在结算前三天。这份表格是你最后贷款条款和结算费用的声明。

你有三天了将它与您申请贷款后不久收到的贷款评估进行比较。如果您需要了解Loan estimate,可以查看示例版本在这里

这个正式的评审过程的目的是确保闭幕时不会有意外。如果贷款估计和CD之间存在显着差异,请立即通知您的贷方和标题公司。根据潜在问题的问题,结束必须停止,必须在新的为期三天的审查期间发出新的闭幕披露。

LE上有几件事在获得CD的时间下无法改变 - 即利率和贷款费用。有些物品只能换10%(向地方政府支付的费用记录抵押可能是一个);其他人可以在没有预付兴趣的情况下没有限制,因为它无法在贷款过程开始时预测。

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准备关闭

买家:一步一步

最终的步行何时发生?

大多数房地产销售合同允许买家在交割后24小时内查看房屋状况。在这最后的检查中,通常需要一个小时,你和你的代理将确保卖方同意的任何维修工作已经完成。

在演练过程中,您还将再次检查房子里的所有东西是否处于良好的工作状态。一定要:

  • 在所有的水龙头里放水,并检查水槽下面是否漏水。
  • 测试设备。
  • 检查车库门开启器。
  • 冲水厕所。
  • 打开和关闭所有的门。
  • 运行垃圾处理和排气扇。

如果房屋处于良好状态 - 呜-HOO!你的下一站是结束表。

如果有任何问题,你的经纪人会联系挂牌经纪人,在大多数情况下,谈判让卖家在交易结束时补偿你——通常是以个人支票的形式——支付自己解决问题的费用。

最糟糕的情况:您必须延迟关闭解决问题。在发生的不太可能发生的事件中,您的代理将帮助您解决此问题。

谁被邀请参加闭幕式?

某些人会在那里。谁,究竟依赖于你的州。通常,您将加入:

  • 你的代理
  • 卖家
  • 卖方的经纪人
  • 职称公司代表
  • 您的贷款人员
  • 任何参与交易的房地产律师

交易通常在所有权公司、律师事务所或买方或卖方代理的房地产事务所进行。供你参考:一些州,比如加州,不要求面对面的坐着结账,因为他们颁布了立法,允许远程公证的电子结账。

尽管如此,作为家庭买家,您必须签署可能看起来像一座文书工作 - 包括信托船,承诺(有前途的贷方您将偿还贷款)和其他文件。一旦完成,你的手腕中的痉挛将值得。

我将支付多少收尾费用?

如果您已经听到人们对购买房屋的过程发泄挫败感,那么您可能会听到关于截止日本意外成本的投诉。让我们解开你应该期待的包装,所以你也没有惊讶。

关闭成本可以通过地点和您家的购买价格广泛变化。您与卖方之间的成本分配,而是作为买方,您将涵盖狮子的份额。一般来说,你的交易成本是房屋售价的3%到4%。因此,在300,000美元的家中,您可以在收盘费中从9,000美元到12,000美元的任何地方支付。(与此同时,卖方通常将收费收入1%至3%的销售价格。)

您可以尝试使用像计算器的关闭成本Nerdwallet的,你可以输入你的抵押贷款细节,粗略估计你的成本。

关闭费用通常包括(但不限于):

  • 买方代理和卖方代理商委员会
  • 贷款申请费
  • 源代理费,贷款人收取加工贷款
  • 评估费用
  • 提取您的信用报告的费用
  • 承销费,涵盖贷款人的研究,研究是否批准贷款
  • 标题检索费
  • 房产税,在购买后60天内到期
  • 向法院提交公共土地记录的录音费

这些费用是轻松的。光明的一面:几乎所有人都是一次性优惠。

我应该带什么?(香槟酒除外吗?)

在关闭时,您应该有:

  • 政府发放的带照片的身份证
  • 批准销售合同的副本
  • 房主的保险证明
  • 洪水保险证明,如果您在洪水区购买房屋
  • 收银员支票或证明涵盖剩余的下降支付和您的收盘费用

此外,根据您的州或个人情况(如分离或离婚法令,您可能需要达到其他任何事情的律师,您的关系状况是否会影响关闭)。

什么是标题保险以及为什么需要它?

每个贷款人都需要借款人购买冠军保险 - 从外面的财产所有权索赔中保护您和贷方的政策。等等,你可能会问,一些随机的人可以出现并索赔他们拥有房子?听起来很疯狂,但它发生了。

让我们说之前的所有者没有支付所有物业税。由于这些税收仍然违反财产,因此如果您没有“干净”标题,征税实体可能会带您家。标题保险还保护您免受所有权索赔留置权,来自以前的所有者的欺诈性索赔,法院文件文件中的文书问题,或伪造签名。

标题公司将全面搜索契约,遗嘱,信任和公共记录,以追踪物业的历史,并验证您成为财产的可行的唯一所有者。

通常,贷款人有一个他们与之合作的首选标题公司,但最终是买方的决定是哪个标题公司使用。您的代理人可以提供一些推荐。

标题保险有两种形式:

  1. 贷方的冠军保险(毫无疑问)这保护了贷款人。这是必需的。
  2. 所有者的头衔保险,这保护了你。它是可选的,但建议,因为它涵盖了您对该物业的兴趣。如果保险公司在未来丢失了标题的战斗,但您购买了所有者的头衔保险,您将完全受到保护。如果您必须在法庭上捍卫自己的所有权,所有者的头衔保险也将覆盖您的法律费用。

与房主保险,汽车保险和人寿保险等大多数保险政策不同,称号保险是在收盘时作为一次性费用支付。期望为贷方和房主政策支付约1,000美元。然而,费用可能会显着变化,上下或向下,取决于您所在的房屋,它位于它的位置,以及标题公司必须执行多少职务。

如果最后一刻出了问题怎么办?我应该恐慌吗?

你的贷款要获得批准,必须通过保险。保险商的工作是- 确认您的收入,信贷和债务并未改变,因为您已预先批准贷款 - 以及审查物业的特征和评估。如果一切都在退房,您的抵押贷款将被批准。

如果在承保过程中出现问题,则必须在您在家中关闭之前解决问题。Let’s say your credit score dropped because you recently purchased a car with an auto loan, or maxed out your credit cards.This isn’t necessarily dire, but you may need to delay closing as you work with your lender to take steps to raise your score. (Also, for that reason, it’s a good idea to hold off on big purchases, avoid overusing a credit line, and doing really anything that could result in a credit inquiry until after the closing.)

好的-我现在可以庆祝了吗?

如果你通过近距离做到了...是的!一旦你爬上那山的文书工作并在手里有那些钥匙,你现在正式,终于拥有一个家。

恭喜你!你投入了大量的努力工作——包括与你的代理人、贷方和其他专家建立关系。

现在是时候开始投资其他关系了。就像你的新邻居:)

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