聚光灯下:获得住房融资

你的无压力购房贷款指南

有了这个超级简单的贷款类型分类,你不会不知所措-你会找到正确的抵押贷款。

买房时如何选择抵押贷款
图片:HouseLogic

说到买房,大多数人都知道自己喜欢什么:平房还是公寓,炎热的社区还是沉睡的街道。

抵押贷款也有很多种风格——要知道你应该选择哪种类型,比知道你更喜欢硬木地板,而不是墙壁地毯要复杂得多。

第一件事:要为你的情况选择最好的贷款,你需要确切地知道你的情况。你会在这个家里呆上几年吗?几十年?你觉得经济上舒服吗?你担心改变贷款利率吗?考虑这些问题和答案在你开始和贷款人谈话之前。(在选择贷款人之前,读这个.)

下一步:你需要了解不同的贷款。有很多选择,可能会变得有点复杂-但你有这个。我们开始吧。

抵押贷款是固定利率或可调整的,有一种更适合你

让我们从最常见的抵押贷款开始,固定利率抵押贷款。

固定利率抵押:

  • 让您锁定一个15年或30年。(你也可以获得20年期贷款。)这意味着你的每月还款在贷款期限内保持不变。(也就是说,你的财产税和保险费可能会随着时间的推移而变化。)

它是理想的时候:你想要长期稳定,并计划原地不动。

关于固定利率抵押贷款,你还需要知道以下几点:

  • 一个30年固定利率抵押贷款提供较低的每月贷款金额支付(出于这个原因,它比另一种选择,15年更受欢迎)。
  • 一个15年固定利率抵押贷款通常提供较低的利率,但较高的每月付款,因为你偿还贷款金额更快。

现在我们来看浮动利率,这是另一种抵押贷款。

可调利率抵押贷款(ARM):

  • 在最初的一段时间内(比如五年或七年),提供比固定利率抵押贷款更低的利率,但在引入期结束后,利率可能会波动,这取决于利率条件的变化。这会使预算变得困难。
  • 有上限来保护利率可以有多高。

它是理想的时候:你计划在家里住一段时间,或者你希望你的收入增加以抵消未来可能更高的利率。

关于可调利率抵押贷款,你还需要知道以下几点:

  • 不同的贷款机构可能提供相同的初始利率,但利率上限不同。在选购ARM时,比较价格上限是很重要的。
  • 可调利率抵押贷款以其复杂著称。正如消费者金融保护局建议的那样,一定要仔细阅读细节

一般经验法则:在比较可调整利率贷款时,请潜在贷款人计算您可能需要支付的最高金额。你不想要任何惊喜。

传统贷款还是政府贷款?你的生活回答了这个问题

你有资格申请哪种固定利率或可调利率抵押贷款会引入一系列其他类别,它们分为两大类:传统贷款和政府贷款。

传统的贷款:

  • 提供一些最具竞争力的利率,这意味着在贷款期间你可能会少付利息。
  • 一般来说,你可以比政府贷款更快地得到一笔贷款,因为文书工作更少。

谁有资格?通常,您需要至少620分或以上的信用评分和5%的首付款,才能获得常规贷款。

关于传统贷款,你还需要知道以下几点:

  • 如果你为一笔常规贷款付的定金少于20%,你将被要求支付私人抵押贷款保险(PMI),一种额外的每月费用,旨在降低借款人可能拖欠贷款给贷款人的风险。(PMI在房屋贷款的0.3%到1.15%之间。)结果是:当你的资产净值达到22%时,贷款人必须取消PMI,而当资产净值达到20%时,你可以要求取消PMI。
  • 大多数传统贷款也有上限它比较了你所欠的钱(助学贷款、信用卡、汽车贷款和其他债务)与你的收入——用百分比表示。

房利美和房地美设定了常规贷款的贷款额度。符合这些限制的住房贷款称为合格贷款:

  • 在大多数城市,合格贷款的最高金额为453100美元。
  • 在高成本地区,如纽约和旧金山,上限是679650美元。
  • 限价每年都会重新调整,并根据每个地区的平均房价进行调整。

超过这些限额的住房贷款称为大额贷款:

  • 大额贷款通常要求更高的首付(某些贷款人的首付高达30%)和至少720的信用评分。一些借款人可以在付20%首付的情况下符合条件,但他们的信用评分必须更高。
  • 他们也倾向于有更严格的债务与收入比率要求,通常允许最大DTI比率为38%。

在获得巨额贷款之前,也要考虑一些实际因素,主要是:你能承受这么多债务吗?答案取决于你当前的财务状况和长期的财务目标。

政府贷款:

  • 包括由联邦住房管理局(FHA)、美国退伍军人事务部(VA)和美国农业部(USDA)农村发展部担保的贷款。
  • 旨在刺激住房市场,使那些可能无法获得传统贷款的人仍能成为房主。

谁有资格?这取决于你看的是哪种政府贷款。

如果您因收入限制或信贷限制而无法获得抵押贷款:

FHA贷款被很多人使用,包括那些信用评分和收入较低的人。

  • 如果您的最低信用分数为580,您可以获得一笔首付为3.5%的FHA贷款。你仍然可以在信用评分低于580的情况下获得资格-即使没有信用评分-但是其他的要求会更高。
  • FHA贷款符合县政府设定的贷款限额;在高成本地区,这些限额通常从294515美元到679650美元不等。您可以在以下网址查看您所在县的FHA抵押贷款上限:hud.gov
  • 如果您获得FHA贷款,您必须支付预付抵押贷款保险费(MIP)和0.85%的年保费。目前,MIP为贷款金额的1.75%——因此,10万美元的贷款为1750美元。该溢价可以在抵押贷款交割时提前支付,也可以计入每月抵押贷款付款。

此外,一个提示——FHA贷款发放的日期会影响MIP。

  • 如果您在2013年6月3日或之前收到FHA贷款:五年后,你有资格取消MIP,但你必须拥有22%的房产净值,并按时支付所有还款。
  • 如果你在2013年6月3日后获得联邦住房管理局贷款:若要停止支付MIP,您必须重新融资为常规贷款,并且当前贷款价值至少为80%。

如果你是军人、退伍军人或退伍军人的配偶:

  • 退伍军人协会贷款为现役或退休军人(或退伍军人的尚存配偶)提供0%首付的抵押贷款。
  • VA贷款也可以有更宽松的信用要求(通常最低信用分数为620分左右)和更低的DTI要求。
  • 退伍军人事务部只允许贷款机构收取最高1%的费用来支付贷款的发放和承销成本,所以你在贷款结束时可以节省资金。不过,还要额外支付2.15%的预付一次性融资费用。

VA贷款也不向借款人收取抵押贷款保险费——这可能会帮助你在每月付款时节省大量现金。

考虑到这些好处,退伍军人协会贷款通常是最好的抵押贷款选择有资格的人

如果你的收入有限,而且你住在一个小城镇或农村城镇:

美国农业部贷款在人口不超过1万的城镇,或者是“农村性质”的城镇,为有限收入购房者提供抵押贷款,这意味着一些现在人口较多的地区在农村得到了发展。您可以查看您所在的城镇是否符合以下条件:美国农业部网站

  • 美国农业部贷款的利率通常低于非美国农业部贷款。
  • 首期付款可以低至0%。
  • 美国农业部的抵押贷款也比传统贷款有更宽松的信用评分要求。
  • 收入限制取决于居住地和家庭规模。
  • 美国农业部贷款收取贷款金额1%的预付按揭保险费和0.35%的年度按揭保险费。
  • 美国农业部的贷款借款人必须购买一套“中等住房”——一套市场价值被认为在该地区合理的房产,尽管美国农业部没有设定具体的价格限制。

只有少数贷款人提供美国农业部贷款;这里有一个美国农业部批准的全国贷款人名单

如果你的工作是帮助别人:

利基市场项目,如隔壁的邻居根据住房和城市发展部的规定,允许教师、执法人员、急救人员和政府工作人员——在复兴地区符合条件的住房中,可获得高达50%的补贴。

注意:首期付款援助计划为合格买家提供赠款和免息贷款等服务。从你所在州的住房金融机构找到选项。

探索更多主题:

置业融资

买房:一步一步

现在你知道了基础知识。是时候请求支援了

谈到你的贷款人:最终,你将与你的贷款官员或经纪人合作,缩小这些选择的范围,并找到一笔对你和你的财务都有效的贷款。(这只是选择一家你满意的贷款人很重要的另一个原因。)

你的房地产经纪人也应该能够提供一些见解。因为他们不会从你的贷款选择中获得报酬,所以他们对抵押贷款的建议应该是公正的。

你懂你的东西。你知道该向谁求助。谁是不知所措吗?不是你。

你也可以喜欢:

NAR的首次买家

HouseLogic标志

HouseLogic

HouseLogic帮助消费者就房屋所有权的各个方面做出明智、自信的决策。通过REALTORS®,该网站帮助业主从现有房屋中获得最大价值和享受,并帮助买家和卖beplay下载app下载家达成最佳交易。